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El alquiler turístico o «temporario» tomó la plaza porteña, y se expande por el país a un ritmo vertiginoso. Entre septiembre y diciembre de 2022, entre los alquileres ofrecidos en CABA a través de la plataforma Airbnb, el rubro «viviendas completas» -no habitaciones- , aumentó un 20 por ciento. En solo tres meses. Ya en diciembre, de 20.000 avisos publicados, 18.000 son para viviendas completas. Esto eleva el número de alquileres temporarios a 70.000, sumando la ofertas de todas las plataformas. Y achica el margen de viviendas disponibles para alquileres permanentes que en CABA se estima en 530.000 hogares.
Este crecimiento de la oferta turística o temporaria no solo desplaza la oferta de viviendas hacia la nueva modalidad, a expensas de la Ley de alquiler temporario sancionada por la Legislatura porteña en 2019 -muy permisiva con plataformas como Airbnb-, sino que consolida una forma de contratación que es necesario regular desde el Estado. Lo demuestra el avance del sector que orada el precario equilibro conseguido a través de la Ley nacional de alquileres, de 2020. Y lo confirman las asociaciones de inquilinos, de nivel nacional. Denuncian además que la maniobra «deja boyando a cientos de inquilinos permanentes” en las temporadas altas del ciclo turístico.
Hay lugares como Tandil o Sierra de la Ventana donde los inquilinios pasan semanas «en carpas en patios de casas de amigos». En Villa La Angostura “se pasan días durmiendo en un coche hasta poder retomar un alquiler”, describen. La modalidad liderada por las plataformas enmascara una llana flexibilización del mercado inmobiliario: restringe la oferta de vivienda permanente y fuerza al inquilino a aceptar contrataciones fuera de la Ley nacional 27.551. El objetivo es “generar mayor renta dolarizada”, define Gervasio Muñoz, presidente de Inquilinos Agrupados. Por eso el alquiler turístico crece en CABA, Patagonia, en el centro del país, en ciudades que son destino y tránsito de viajeros. Y las inmobiliarias lo sostienen porque muchas son dueñas de departamentos y “cuanto más corto el contrato más comisiones cobran” afirma.
Para graficar lo complejo del panorama, Muñoz señala que el precio promedio por noche para un alquiler temporario en CABA en septiembre fue de 11.000 pesos, en diciembre fue de 16.500. Un alquiler por mes pasó de 389.000 a 723.000 pesos. «En tres meses la rentabilidad aumentó un 80 por ciento», detalla. Y el efecto de esta renta desmedida es «un desplazamiento de la vivienda permanente al turismo, generando alza de precios”.
Alquileres porteños, temporarios
En CABA, las plataforma son hoy, además de una opción para turistas, una vía de acceso a vivienda para residentes. «Hay gente que no tiene los requisitos que exige el mercado para alquilar una vivienda permanente”, señala Muñoz. Habla de garantías, justificación de haberes. “Como el mercado establece condiciones restrictivas para ellos, se van a un alquiler a corto plazo, donde no son tantas las condiciones”. En septiembre de 2022 “había 15.603 viviendas publicadas sólo en Airbnb”, puntualiza.
“En CABA es obligatorio por la Ley 6255 -de alquiler temporario- registrar las viviendas en la Secretaría de Turismo. Pero solo se registraron 250. En diciembre, la oferta superó las 20.000 viviendas y solo había 137 registradas. «Quiere decir que no hay control del alquiler turístico o a corto plazo”, argumenta el presidente de Inquilinos Agrupados. Y advierte que el formato se expande en la ciudad. Alarma el mapeo georreferenciado: solo en el barrio porteño de Palermo hay 7.000 viviendas por Airbnb.
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“Esto crece como forma de maximizar renta”, define Muñoz. “Y parece que el alquiler turístico se convirtió en alquiler a corto plazo para gente que vive en CABA”, evalúa. La maniobra sigue la lógica del mercado inmobiliario y flexibiliza el rubro vivienda. Si un contrato tiene que durar tres años -bajo la Ley nacional-, aquí se puede alquilar una semana o tres meses, esto flexibiliza el plazo. El precio, que por Ley se actualiza al año por un índice oficial; en el contrato corto el propietario lo fija cada dos o tres meses. Y como se cobra en dólares, se dolariza la renta.
Como sucede con Uber, que flexibiliza las condiciones laborales de los taxistas –señala Muñoz, también presidente de la Federación de Inquilinos–, pero «con consecuencias un poco más trágicas porque se trata de viviendas”, subraya. Y el fenómeno crece “sin regulación del Estado para limitar una contratación que se extiende a todo el país”.
¿Quién regula este mercado?
Las inmobiliarias dicen que la actividad se tiene que regular de acuerdo al mercado. “Y proponen que sigamos pagando alquileres altos, para que ellos hagan más viviendas y nosotros paguemos más alto el alquiler -explica Vittar-. El valor de un alquiler lo tiene que fijar el Estado. Hoy no hay valores de referencia. Así no va a bajar el precio”, afirma. “En Córdoba hay un desarrollo inmobiliario importante, aumentó de 450.000 viviendas a 600.000 en 10 años -agrega-. Pero la población de inquilinos también aumentó. Con lo cual no hay solución a la crisis habitacional: se construye más, pero se utiliza para otros fines”. La capitalización dolarizada se destaca entre estas opciones.
Construir en pesos y dolarizar la inversión con la vivienda terminada es el circuito más común en la maniobra especulativa. El referente del Movimiento de Inquilinos coincide con Muñoz al considerar que “para solucionar el problema es necesario un registro público de inquilinos y otro de viviendas de alquiler, acompañado de un incentivo fiscal con parámetros de referencia en materia de precios. Diferenciando los pequeños propietarios de los grandes desarrollistas, y con un órgano de control, fuerte”, insiste.